부동산 법원 경매는 어떤 절차로 진행될까? 단계적으로 알아보기

경매란 무엇인고 강제경매와 임의경매에 대해 인지를 하셨다면 부동산 경매 절차에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 내용이 조금 길게 느껴질 수 있지만 경매 절차에 대해 잘 이해하고 있어야 문제가 발생하였을 때 어떻게 대처해야 하는지 알 수 있습니다. 최대한 필요한 내용만 정리하였으니 시간내시어 읽어보시길 바랍니다.

부동산 경매 절차

1. 채권자의 경매 신청
2. 법원의 경매개시결정
3. 배당요구의종기 결정 및 공고
4. 매각 준비 및 매각기일 공고
5. 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여
6. 최고가매수인 선정 및 매수신청보증금 반환
7. 법원의 매각허가 결정
8. 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득
9. 채권자에 대한 배당 

1. 채권자의 경매 신청 

채권자는 빌려준 돈을 받기 위해 관할법원에 신청서를 제출합니다.

2. 법원의 경매개시결정 

법원은 채권자의 신청서와 첨부서류 등을 검토하여 적법하다고 인정되면 경매개시 결정을 하게 됩니다. 강제경매인 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리와 이용을 계속할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다. 

3. 배당요구의 종기 결정 및 공고

경매개시가 결정되고 압류의 효력이 생기면 법원의 배당요구의 종기 공고에 따라 채권자들은 매각기일 이전의 날짜까지 배당요구를 합니다. 이 때 경매를 신청한 채권자 뿐만 아니라 우선변제청구권이 있는 소액임차인, 확정일자부임차인, 임금채권자, 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관 등도 함께 배당요구를 하게 됩니다. 

4. 매각 준비 및 매각기일 공고

경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 특별히 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우, 법원 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정합니다. 이 때 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다. 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치하거나 법원경매정보사이트에서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다.

5. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰참여

경매 부동산에 대한 정보는 법원경매정보사이트에서 확인할 수 있습니다. 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다. 입찰의 참여는 법원에서 지정한 매각방식에 따라 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다. 

다음보기 : 입찰물건 선정순서 및 방법,  추천 무료경매사이트  

6. 최고가매수인 선정 및 매수신청보증금 반환

입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)의 성명과 그 가격을 부르고 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수신청보증을 반환받습니다. 

7. 법원의 매각허가결정

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다. 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며 매각허가에 정당한 이유가 없거나 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시 항고할 수 있습니다. 낙찰 후 매각허가결정까지 약 1주 소요, 그 후 매각허가결정 확정판결까지 약 1주가 소요됩니다. 낙찰자는 이 2주간을 가만히 기다리는 것이 아니라 낙찰 후 해야할 일에 대해 진행을 하여야 합니다.

8. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득

매수인 매각대금 지급

매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한(매각허각결정 확정판결 후 1달 정도) 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다. 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다. 

 

권리의 취득

매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다. 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 점유자가 대항력을 갖춘 경우로 인정되는 때에는 할 수 없습니다.

9. 채권자에 대한 배당 실시

배당절차 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다. 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

 

다음보기 : 입찰물건 선정순서 및 방법

 

▶ 경매의 세계로 초대합니다

부동산 경매 "메인 페이지"에서 다양한 경매 관련 지식들과

서울, 경기남부, 인천의 낙찰결과를 확인할 수 있습니다. 

 

☞부동산 경매 "메인 페이지"